Comprobaciones previas en la compra de una casa

Comprobaciones previas en la compra de una casa

A la hora de la compra de una vivienda o de un inmueble, antes de firmar la escritura pública de compraventa e incluso antes de firmar ningún compromiso mediante un contrato privado con el vendedor, es necesario comprobar determinadas cuestiones relativas a la situación jurídica del inmueble. En caso de no hacerlo el desastre puede ser mayúsculo, si a posteriori descubrimos gravámenes o cargas con las que no habíamos contado.

I.- Comprobar el título de propiedad.

El vendedor nos debe enseñar el título en virtud del cual es propietario del inmueble que quiere vender. El formato habitual es el de escritura pública y cuya validez debe ser ratificada por el Notario.

II.- Consultar el Registro de la Propiedad

Si el propietario nos ha enseñado un título de propiedad válida, con los datos proporcionados, debemos ir al Registro de la Propiedad donde se encuentre inscrita la vivienda y comprobar que efectivamente está inscrita a nombre del vendedor, que corresponde a la vivienda que deseamos comprar y que está libre de cargas, tales como hipotecas o embargos. Si existen cargas, es necesario cancelarlas o tenerlas en cuenta a la hora de negociar el precio final. En todo caso, el Notario pedirá, en el momento de la firma, una Nota Simple en la que se nos informe del estado de la vivienda.

III.- Consultar el Catastro de Bienes Inmuebles

Mediante esta consulta nos aseguraremos de la titularidad, identificación, ubicación y superficie de la finca que deseamos adquirir. El catastro nos expedirá una certificación catastral descriptiva y gráfica con dicha información. El Notario también la puede obtener por vía telemática.

IV.- Comprobar el estado del IBI

El Impuesto de Bienes Inmuebles, que debe ser abonado anualmente por los propietarios, puede estar o no al día en el momento de la compraventa, debemos asegurarnos que no quedan recibos pendientes, porque en caso contrario deberemos hacer frente a ellos e incluso podemos ver embargada nuestra recién adquirida casa. En caso de que existan recibos pendientes podemos pedir al vendedor que los liquide o podemos pactar un descuento equivalente y liquidarlos nosotros mismos.

V.- Deudas con la comunidad de propietarios

El comprador debe comprobar que la vivienda está al corriente de las cuotas de la comunidad de propietarios, siempre que se trate de una vivienda afectada por el régimen de Propiedad Horizontal. Se puede exigir un certificado al Presidente de la Comunidad y, al igual que ocurre con el IBI, la vivienda responde de las deudas y puede ser embargada.

VI.- Verificar arrendamientos

Desde la modificación de la LAU de 2013 es suficiente con comprobar que no existen arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad conforme a la Ley Hipotecaria, ya que tendremos que respetar las condiciones pactadas por el inquilino con el anterior propietario. En caso de existir un arrendamiento no registrado, podemos optar por mantenerlo o extinguirlo al hacernos cargo de la vivienda.

El problema puede surgir si el inquilino ha mantenido los derechos de tanteo y retracto que le concede la LAU, por lo que deberemos asegurarnos de este extremo.

VII.- Varios

Otras comprobaciones que debemos hacer son la existencia de cargas urbanistas, información que podemos obtener en el Ayuntamiento, que la Licencia de Obras existe y es adecuada, si se trata de viviendas nuevas y que existen y están en orden la Célula de Habitabilidad, la Licencia de Primera Ocupación y el Certificado de Eficiencia Energética, regulado por el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril.

Para realizar todos estos trámites es esencial contar con la ayuda de un profesional. Por nuestra experiencia, hay lugares más problemáticos que otros, especialmente si los compradores no tienen relación previa con el lugar. Un ejemplo clásico son los lugares de costa, donde los compradores no residen habitualmente o, directamente, son extranjeros. En concreto, por el volumen de negocio y de especulación, son llamativos los casos en la costa de Málaga y Alicante o, en menor medida, en Cádiz y en Huelva. Puedes encontrar profesionales acreditados en las páginas del Colegio de Abogados de cada ciudad o en el Colegio de Gestores, así como numerosos buscadores de despachos de abogados en Alicante o en Málaga. También te podemos recomendar profesionales en nuestra sección de contacto.

Una vez realizadas las comprobaciones previas, deberíamos hablar de los impuestos y los gastos que acarrea la transmisión de una vivienda, que pueden suponer varios miles de euros y cuyo reparto debe reflejarse claramente en el contrato de compraventa, pero eso ya es materia para otro artículo.

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